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房东出卖房屋时承租人有优先购买权吗 签订商铺转租合同时的注意事项

发布时间:2022年01月02日 来源:深圳合同律师
[导读]:  宋律师,深圳合同律师,现执业于,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效

 宋律师深圳合同律师,现执业于 ,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房东出卖房屋时承租人有优先购买权吗

  当今社会的发展,很多农村的人都往城镇发展,但并不是所有人在城市都有房屋居住的,为了发展需要,需要租赁房屋,想必大家都想了解,关于房东出卖房屋时承租人有优先购买权吗接下来由详细为您介绍!

   一、房东出卖房屋时承租人有优先购买权吗

  相关规定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

  第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

  第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  房屋共有人行使优先购买权的;

  出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

   二、承租人的优先购买权例外情形

  1、房屋共有人行使优先购买权的。法律规定共有人具有优先购买权,是出于简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值的考量,而承租人的优先购买权主要是维护使用关系的稳定性,从利益衡量的角度出发,应当优先保护共有人的优先购买权。

  2、出租人将房屋出卖给近亲属的情形。这是出于对我国国情与传统观念的考量,可以说中国是以人情为纽带联系起来的熟人社会,人们在交往的过程中,亲情往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,是不同于纯粹的买卖关系的。

  3、出租人履行告知义务后,承租人在合理期限内未明确表示愿意购买的。权利与义务应该是对等的,承租人在合理期限内行使优先购买权是受到法律保护的,但若其不及时行使优先购买权,将会导致出租人的权益受到损害,在房屋交易市场价格波动加大的情况下,这种损害更为明显。因此,承租人接到通知后一定时间内,是法律规定的行使优先购买权的合理期限,逾期将推定承租人放弃优先购买权。

  4、购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的,即符合善意取得的构成要件。我国《物权法》第106条规定了善意取得制度,即受让人以取得财产所有权为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据;举重以明轻;的解释原则,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续的情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

  以上是为您整理的关于房东出卖房屋时承租人有优先购买权吗的相关内容,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿的,人民法院应予支持。如有其它疑问,欢迎向网站发布法律咨询。

签订商铺转租合同时的注意事项

  在生活中我们经常会看见一些商铺门口贴了转租或者转让的内容,其原因很简单要么是店主本人经营不下去或者不想经营。那么,签订商铺转租合同时的注意事项是怎么样的呢我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天的就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

  一、签订商铺转租合同时的注意事项

  依法律规定,转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式;转租;和;承租权转让;,依法律规定,;转租;是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而;承租权转让;是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

  1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重签新租赁合同,也需要征得出租人同意。

  2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

  二、有关营业执照的问题

  经营者要合法经营,需要办理营业执照等手续。法律规定,经营者需要有经营场所的,在办理营业执照时,需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言,工商局在办理营业执照时,如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址,新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照。

  但是,也有很多经营者不办理营业执照,而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营,实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。

  另外,有些产权人擅自分割商铺,分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。

  三、签订租赁合同要注意什么

  本条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。从这条规定中可以看出,租赁合同有以下特征:

  第一,租赁合同是转移财产使用权的合同租赁合同是一方当事人将租赁物有限期地交给另一方当事人使用,承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内,承租人可以对租赁物占有、使用、收益,而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满,承租人要将租赁物返还出租人。因此,租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人,而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。

  第二,要注意转租的期限不能超过原租赁期限。

  第三,转租后如转租的租金大于原来租金,则双方可约定如何分配。

  第四,承租人转租房屋,应按规定与转承租方签订书面的转租合同,并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。第五,转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。总之,对租赁合同而言,租房首先要做的就是租房双方当事人关于租房的具体要求的确认,第二是租赁合同的法律效力,第三是租赁合同作为由法律关系的文件,对双方在租房期间都具有法律约束力。

  商铺决定转租后,双方需要签订相关的转租合同需要对相关内容引起关注和重视。以上就是的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解签订商铺转租合同时的注意事项是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询,我们会有专业的律师为您提供帮助。

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