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从一房二租看合同效力认定 无效合同要怎么赔偿

发布时间:2021年12月18日 来源:深圳合同律师 浏览:266
[导读]:   宋律师,深圳合同律师,现执业于,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。宋律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良

  宋律师深圳合同律师,现执业于 ,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。宋律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

从一房二租看合同效力认定

  

  2004年2月,某建筑公司因扩大经营规模,拟在本市找一房主租赁几间厂房。经人介绍,在2月25日,该公司与甲棉纺厂签订了一份房屋租赁合同。合同约定:如果甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用,就将旧房三间租给该建筑公司,每月租金2000元,租期10年。4月10日,该市某房地产公司也表示愿意租三间共300平方米的厂房给建筑公司,月租金1500元。但建筑公司考虑到已和甲厂签订了合同,还有5个月就能租到房,没有必要为此违约,故未答应。2004年9月20日,甲厂新建房竣工,并搬进新厂房开展生产经营。建筑公司即于2004年10月14日要求履行合同。而甲厂却告知该建筑公司,甲厂已于2004年2月18日将三间房租给了个体户李某,李某已于2004年9月 30日搬进旧厂房。为此,建筑公司无法租到此房,重新另租厂房,损失30,000元。建筑公司请法院撤销合同,并要求甲厂承担法律。

  在处理本案时,关于甲厂故意隐瞒真相签订;一房二租;的附条件合同,最终导致建筑公司无法实现合同目的,甲厂应承担什么法律产生分歧。

  

  第一种意见认为,甲厂应承担缔约过失。理由是:缔约过失,是指合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方致合同不成立或无效,或被撤销且具有过失,因该过失而承担的。根据《合同法》第四十二条第项;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;,给对方造成损失的,应当承担赔偿。本案中,甲厂故意隐瞒已将厂房租给个体户李某的事实,与建筑公司签订合同,违反诚实信用原则,导致该合同撤销,所以,甲厂应承担缔约过失,赔偿建筑公司的损失30,000元。

  第二种意见认为:甲厂应承担违约。

  

  笔者同意第二种意见,认为甲厂应承担违约。理由是:

  要区分本案当事人的性质,主要是看本案合同是否生效。如生效,甲厂即应承担违约,反之,则承担缔约过失。而判断合同是否有效,应依据合同法的规定。

  本案涉及的合同是一个房屋租赁合同,且是附条件的合同,而不是附期限的合同。附条件的合同是指设定一定的条件,并将条件的成就与否作为决定效力发生或消灭的根据的合同。条件的发生与否是不确定的事实,这是与附期限合同的根本区别。

  本案中双方约定的事实是:甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用。乍看起来,这事实既有期限,又有条件,更多的人认为是附期限的合同。但是, 2004年9月底前后甲厂新建厂房能否竣工并交付使用是一不确定的事实,而;2004年9月底前后;这一期限是用来修饰;甲厂新建厂房竣工并交付使用;这一条件的。因此,笔者认为,本合同是一附条件的合同。

  合同所附的条件依其对合同效力的影响不同,可分为解除条件与延缓条件。延缓条件又称停止条件,是指合同中的确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。本案中双方合同中的附条件为延缓条件。因此,合同虽于2004年2月25日订立,但并未生效,其生效时间应是条件成就之时,即2004年9月20日。

  附条件的合同一经成立,则已经当事人之间产生了法律关系,当事人各方均应受其约束。因此,在条件成就与否未定之前,行为人也不得为了自己的利益,以不适当行为促进或阻止条件的成就,而只能任其发展。《合同法》第45条第2款规定:;当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。;依此,本案中甲厂恶意阻止条件成就的事实发生,视为该条件已于2004年9月20日成就,该合同亦相应地于2004年9月 20日生效。因此,本案合同已生效,甲厂应承担违约。

  但在2004年2月25日前双方订立合同之前,甲厂在已经与他订约的情形下,故意隐瞒了事实真相,又与建筑公司订立合同,后又不履行合同,是否适用《合同法》第42条规定,对公司承担缔约过失呢

  《合同法》第42条规定:;当事人在订立合同中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿:假借订立合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。;但缔约过失之适用,应以一方给另一方依赖合同成立和有效,而由于合同不成立或无效的结果所蒙受的不利益。换言之,如果一个合同已经成立、生效,并无适用缔约过失之余地。本案中,虽然甲厂在缔约过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为,但该行为并未导致合同不成立或无效。恰恰相反,双方订立的合同不仅成立,而且已于2004年9月20日生效。因此,本案是甲厂不履行已经成立、生效的合同而负违约,而非缔约过失问题。

无效合同要怎么赔偿

  合同如果无效的话,往往会签订合同的当事人带来一定的经济损失,如果无效是可以索赔的。所以下面是为大家带来无效合同要怎么赔偿的相关知识。希望能够帮助大家解决相应的问题,当然大家也可以咨询。

  一、无效合同要怎么赔偿

  赔偿损失。赔偿损失是指合同被依法裁定无效或者被撤销后,合同双方当事人在合同履行过程中所遭受的损失。

  赔偿损失有两种情况:一种是在负有返还义务的一方不能返还财产的情况下,通过赔偿损失的方法恢复合同履行前的原状;另一种因合同被裁定无效或被撤销后双方所受的损失,按大小承担赔偿的比例。

  二、无效合同的种类

  1) 全部无效合同是指合同的全部内容自始不产生法律约束力。

  ①订立合同主体不合格,表现为:

  a.无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的,该合同无效,但有例外:纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不需追认,合同当然有效;

  b.代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效;

  c.法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,且相对人知道或应当知道其超越权限的,该合同无效。

  ②订立合同内容不合法,表现为:

  a.违反法律、行政法规的强制性规定的合同,无效;

  b.违反社会公共利益的合同,无效;

  c.恶意串通,损害国家、集体或三人利益的合同,无效;

  d.以合法形掩盖非法目的合同,无效;善意取得。

  ③意思表示不真实的合同, 即意思表示有瑕疵,如:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的,无效。

  2) 部分无效合同

  部分无效合同是指合同的部分内容不具有法律约束力,合同的其余部分内容仍然具有法律效力。

  三、无效合同认定的法定理由

  根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:

   一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;

  注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一般属于可变更或撤销的合同,只有在损害了国家利益时,才属于无效合同。

  恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;

  合法形式掩盖非法目的的合同;

  损害社会公共利益的合同;

  违反法律和行政法规的强制性规定的合同;

  对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

  提供格式条款一方免除、加重对方、排除对方主要权利的条款无效。

  另外,根据《民法通则》,无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为为无效民事行为。因此,主体不合格也可能导致合同无效,例如:

  无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的,该合同无效。其例外情况是:纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不需追认,合同当然有效。

  法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效;

   法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,且相对人知道或应当知道其超越权限的,该合同无效。

  

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