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哪些因素决定了二手房评估价的高低,评估的收费标准又是怎样的 二手房买卖应该注意些什么问题

发布时间:2022年01月22日 来源:深圳合同律师
[导读]:   宋律师,深圳合同律师,现执业于,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、

  宋律师深圳合同律师,现执业于 ,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

哪些因素决定了二手房评估价的高低,评估的收费标准又是怎样的

一、房龄


房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年。




二、户型


市场上,正规的两居、三居更受欢迎,评估价格更高;反之,不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。


三、楼层


楼层的好坏也直接影响房价的高低,处于中间部位的房屋评估价相对较高,但如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。


四、位置


如果房屋所处地理位置好,如在城市中心地带或者周边配套完善,评估价自然更高。


五、小区


在同一地段,二手房的小区环境会逊色于新住宅区,评估时,小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。


二手房评估的收费标准又是怎样的呢


根据物价局的有关规定,目前评估费收费标准采取累进计费率,如下:


1、房屋总价100万元以下的,收取评估总价的0.42%。


2、100万元到500万元的累进计费率为0.3%。


3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。


4、2000万元到5000万元的收取评估总价的0.06%。


5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。




二手房买卖应该注意些什么问题

怎样来提前规避风险,防范不同类型的“风险房”呢


首先看决定购买的房屋是否是《城市房地产转让管理规定》第六条规定的,不可以转让的房屋。下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。




目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面,有些什么样的特点


首先关于合同问题,因为我们在建立一个契约型的社会,合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅,或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本,如果要跟他特殊约定,消费者的成本会很高,首先,他答不答应,特别是在房价高起的阶段。另外,每个人谈判的能力不一样,怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利,这非常重要。


目前来讲,格式化合同的问题太多,如上述介绍的三个案例,我相信其合同的约定书都有不清晰的地方,如果很清晰,消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里,比如学区住房的问题,当时是不是双方约定这就是学区住房,如果不是,应该承担什么样的。格式化合同是商家制定的,但是相关主管部门会出台示范的文本。


那么,二手房买卖应该注意些什么呢


付款方式要明确:买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定,比如履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明,或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。


户口条款如果房东在出售房屋前有户口无法迁出,将可能影响购买方的权利。销售员刘女士说,户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约,如果只约定了迁出时间,而没有违约,则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。


产权状况协议或买卖合同签订前,应到房地产交易中心进行产权状况调查,了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视,到办理产权过户时才发现房屋不能转让,则可能给购房人造成很大的损失。房屋类型定金协议签订前应查看业主是否取得产权证,并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件,或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如,需要的是非居住用房,则应购买商业用房,因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅,购房人将无法实现预期用途。


合同签订人另外,要根据产权证确定产权人,若部分产权人或由非产权人签订合同,应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立,购房人仅能向合同签订人追究缔约过失,即由于合同未成立造成的直接损失,且举证在购房人。



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