宋律师，深圳合同律师，现执业于 ，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

哪些因素决定了二手房评估价的高低,评估的收费标准又是怎样的

一、房龄

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

二、户型

市场上，正规的两居、三居更受欢迎，评估价格更高;反之，不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

三、楼层

楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋评估价相对较高，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

四、位置

如果房屋所处地理位置好，如在城市中心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。

五、小区

在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，评估时，小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。

二手房评估的收费标准又是怎样的呢

根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下：

1、房屋总价100万元以下的，收取评估总价的0.42%。

2、100万元到500万元的累进计费率为0.3%。

3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。

4、2000万元到5000万元的收取评估总价的0.06%。

5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

二手房买卖应该注意些什么问题

怎样来提前规避风险，防范不同类型的“风险房”呢

首先看决定购买的房屋是否是《城市房地产转让管理规定》第六条规定的，不可以转让的房屋。下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面，有些什么样的特点

首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。

目前来讲，格式化合同的问题太多，如上述介绍的三个案例，我相信其合同的约定书都有不清晰的地方，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区住房的问题，当时是不是双方约定这就是学区住房，如果不是，应该承担什么样的。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。

那么，二手房买卖应该注意些什么呢

付款方式要明确：买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定，比如履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

户口条款如果房东在出售房屋前有户口无法迁出，将可能影响购买方的权利。销售员刘女士说，户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约，如果只约定了迁出时间，而没有违约，则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。

产权状况协议或买卖合同签订前，应到房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。房屋类型定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅，购房人将无法实现预期用途。

合同签订人另外，要根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失，即由于合同未成立造成的直接损失，且举证在购房人。